Obowiązek ustawowy właściciela i zarządcy
Okresowe kontrole techniczne obiektów
Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obowiązek poddawania obiektu okresowym kontrolom stanu technicznego. Przeprowadzam je i sporządzam wymaganą dokumentację.
Kontrola roczna
Co najmniej raz w roku sprawdzeniu podlega stan techniczny:
- elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania,
- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych — dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.
Kontrola pięcioletnia
Co najmniej raz na pięć lat sprawdzeniu podlega stan techniczny i przydatność do użytkowania obiektu, jego estetyka oraz otoczenie. Kontrola obejmuje również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień.
Obiekty wielkopowierzchniowe
Obiekty o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz inne o powierzchni dachu powyżej 1000 m² podlegają kontroli dwukrotnie w ciągu roku — do 31 maja i do 30 listopada.
Kontrola po zgłoszeniu mieszkańców
Odrębna podstawa, o której zarządcy często nie wiedzą: kontrolę przeprowadza się także wtedy, gdy osoby zamieszkujące lokal zgłoszą dokonanie nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji w obiekcie. W praktyce chodzi najczęściej o samowolne przeróbki instalacji, wentylacji albo naruszenie elementów konstrukcyjnych przez sąsiada.
Kontrola doraźna
Niezależnie od kontroli okresowych, sprawdzenie bezpiecznego użytkowania obiektu przeprowadza się każdorazowo w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt — wyładowań atmosferycznych, wstrząsów sejsmicznych, silnych wiatrów, intensywnych opadów, osuwisk, zjawisk lodowych, pożarów lub powodzi — w wyniku których nastąpiło uszkodzenie obiektu albo powstało bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem.
Dla kogo: właściciele budynków, wspólnoty mieszkaniowe, zarządcy obiektów handlowych, produkcyjnych i użyteczności publicznej. Protokoły z kontroli przechowuje się przez cały okres istnienia obiektu i przedstawia organowi nadzoru budowlanego na żądanie.
Domy jednorodzinne — co je omija, a co nie
Tu rodzi się najwięcej nieporozumień. Budynki mieszkalne jednorodzinne, obiekty budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz obiekty wymienione w art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego są zwolnione z części kontroli rocznej — tej dotyczącej elementów narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne.
Zwolnienie nie obejmuje natomiast pozostałych obowiązków. Właściciel domu jednorodzinnego nadal musi zapewnić:
- coroczną kontrolę przewodów kominowych — dymowych, spalinowych i wentylacyjnych,
- coroczną kontrolę instalacji gazowej, jeżeli obiekt jest w gaz wyposażony,
- kontrolę pięcioletnią stanu technicznego obiektu wraz z badaniem instalacji elektrycznej i piorunochronnej.
Innymi słowy: dom jednorodzinny nie jest zwolniony z kontroli okresowych. Jest zwolniony z jednego ich fragmentu.
Sankcja. Niepoddanie obiektu wymaganej kontroli okresowej jest wykroczeniem zagrożonym karą grzywny do 5000 zł. Niezależnie od tego brak aktualnych protokołów bywa problemem przy sprzedaży nieruchomości, likwidacji szkody z ubezpieczenia i kontroli nadzoru budowlanego.
Co wykonuję sam, a co koordynuję
Poszczególne kontrole wymagają różnych uprawnień i żadna osoba nie posiada ich wszystkich. Mówię o tym wprost, bo i tak jest to pierwsze pytanie rzetelnego zarządcy.
- Wykonuję osobiście: kontrolę stanu technicznego obiektu — konstrukcji, elementów budowlanych, pokrycia dachu, elewacji, odwodnienia — oraz kontrolę pięcioletnią w zakresie budowlanym, kontrolę bezpiecznego użytkowania i sporządzenie protokołów.
- Koordynuję: kontrolę przewodów kominowych, instalacji gazowej oraz badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej — wykonują je osoby z odpowiednimi uprawnieniami, z którymi stale współpracuję.
Dla Ciebie oznacza to jedno zlecenie, jeden termin i jeden komplet dokumentów zamiast umawiania trzech różnych firm i pilnowania, czy wszystkie protokoły są kompletne.
Protokoły trafiają do książki obiektu. Termin obowiązkowego przejścia na wersję cyfrową został wydłużony do 31 grudnia 2031 r., ale nowe obiekty oraz te, dla których kończy się dotychczasowy tom, muszą mieć książkę w systemie c-KOB już teraz. Zobacz książkę obiektu budowlanego.
Formalności po kontroli biorę na siebie
Od 2023 roku obowiązki dokumentacyjne po kontroli spoczywają na osobie, która ją przeprowadziła — nie na właścicielu ani zarządcy. Wielu kontrolujących wciąż zostawia to klientowi. Ja wykonuję komplet:
- Protokół z kontroli — z numerem uprawnień, specjalnością, identyfikacją obiektu i podpisem. Dołączany do książki obiektu.
- Wpis o kontroli do książki obiektu budowlanego — w ustawowym terminie 7 dni od zakończenia kontroli, w systemie c-KOB albo w książce papierowej.
- Zawiadomienie nadzoru budowlanego przy obiektach wielkopowierzchniowych — również w terminie 7 dni.
- Przekazanie protokołu do nadzoru bezzwłocznie, jeżeli stwierdzę uszkodzenia lub braki mogące zagrażać życiu, zdrowiu, mieniu lub środowisku.
O co proszę przed kontrolą. Jeżeli obiekt ma książkę w systemie c-KOB, potrzebuję nadanego dostępu do niej — bez tego nie zrobię wpisu, a siedmiodniowy termin biegnie niezależnie. Wystarczy kilka minut w systemie po stronie zarządcy. Zgłaszam to zawsze przy umawianiu terminu, żeby nie tracić czasu po fakcie. Jeżeli książki jeszcze nie ma — zakładam ją i migruję z papieru.
Wycena
Zależy od rodzaju i wielkości obiektu oraz zakresu kontroli. Przy stałej obsłudze kilku obiektów — rozliczenie ryczałtowe. Formalności po kontroli są wliczone w cenę, nie doliczam ich osobno. Zobacz cennik.
Kontakt
Zamów kontrolę okresową
Podaj rodzaj obiektu, powierzchnię i lokalizację — odezwę się z wyceną.